这种“代谢”的过程已经开始

2020/01/05 10:02

  它被蓝色的幕布围住三面,在它旁边,形色匆忙的行人在北京2016年7月21日的大雨中匆匆走过,溅起水花。这家位于大慧寺路与中关村南大街交口处的麦乐迪KTV,正在被装修。

  很少有人会注意到这一微小的变化。拐角处便利店的店员会告诉你的是:这家KTV最近合同到期,该区域将会改装成办公室。

  在2015年10月由中关村核心区(海淀)发布《中关村大街发展规划》已经明确表示,要将全长7.2公里的中关村大街升级为创业一条街。

  2016年4月8日,该项目的运营主体——北京中关村大街运营管理股份有限公司(以下简称“大街公司”)正式挂牌,该公司由中关村发展集团、海淀区国有资产投资公司、启迪控股股份有限公司联合组建,该公司计划在2016年组建三支总额达85亿元的基金,用于大街从物业到产业的改造升级。

  这场不易被人察觉、缓慢零星但却雄心勃勃的改造计划,脱胎于离麦乐迪KTV并不远的“中关村创业大街”。

  在过去两年间,不过300米长的“中关村创业大街”,成为北京乃至中国新地标,它是中国正在掀起一场“双创”运动的精神图腾。

  2015年5月,国务院总理李克强考察了“中关村创业大街”,随后北京中关村核心区(海淀)启动了对离“中关村创业大街”不远的中关村大街的改造工程——政府希望能够将那条300米小街身上的科技和创新创业的基因移植到眼前这条7.2公里的中关村大街上。

  被政府圈定的这7.2公里,北至北京大学东门,南至国家图书馆附近的白石桥南。现在,改造工程正在逐渐渗透,扩散。

  如果乘坐“运通105”路公交车,从圆明园东门到白石桥南站贯穿整个中关村大街,在下雨天略显拥挤的晚高峰可能需要接近半个小时,一路上会路过12个公交站。

  在整个路途中,如果细心观察,就可以察觉到整个中关村连贯起来的复杂性:高校和机构的大院构成了一个个封闭的空间,间隔中点缀着36座写字楼、8处小批发市场和电子商城、8处购物中心、22处星级酒店和快捷酒店,剩余的空隙则填充着临街的门店和多处住宅。

  这些都是视线可及的范围所能观察到的,而这些视线可及的范围正是中关村大街升级计划中的重点区域,按照大街公司方面介绍,升级包括从白石桥南至北京大学7.2公里道路以及两旁“视线可及”的各项物业。

  在这个范围内的升级离不开其中各种“大院”和大型写字楼的支持,在中关村大街运营管理股份有限公司成立的当天,这家公司便与沿线家大中院校和企事业单位签署了共建倡议书和合作协议。

  这种合作更多的是一种支持,双方会共同协商解决一些中关村的整体规划。比如一些高校的院墙分割了街区,双方可以协商如何处理能够既保证校区治安,又让单位小环境和街区的景观融合在一起。

  改变并不会突然就出现,也不会突然就完成。正如新陈代谢一般,一个旧的细胞衰老了,一个新的细胞就会顶替上,而在中关村,可能就会是一个餐厅撤离了,一个创业孵化器随即补上。这种替代和改造将会成为中关村大街未来数年的一种常态,从而渐次地,带来一个新的中关村大街。

  麦乐迪的搬迁正是这一升级项目所带来的一个微小的改变。如果沿着麦乐迪向前走,穿过大慧寺路和中关村南大街的十字路口向北数百米,你会看到一整排空置的门店,这排门店沿着解放军艺术学院的小门两旁一字排开。

  这些店铺大部分是在2015年底至2016年年初搬离的,门楣上的招牌都在,大多是餐饮店、化妆品店以及服装店。在其中一家口腔医院的门口还贴着标有“二〇一五年十二月二十日封”字样的封条。按照大街公司相关负责人的描述,这一排门店是学校收回的,而中关村大街运营管理股份有限公司也正在积极进行对接,希望能够引入一些更新的业态。

  从大街公司的视角来看,这些琐碎的改变不适合被过度关注,这些个例具有多少代表性仍然值得商榷,在7.2公里长的中关村大街上,海龙电子城的变化无疑更具有代表性。

  没错,海龙电子城是重点。这个已有17年历史、几近中关村地标性建筑的一至五层电子卖场在今年7月7日停业,海龙二楼的“硬蛋空间”正对着步行街天桥,在几步远的地方就可以看到这张贴在“硬蛋空间”门口的停业通知:“加快中关村西区电子卖场转型升级,打造海龙大厦智能硬件创业中心”。“硬蛋空间”本身正是一个智能硬件体验厅,它占据了二楼门口一侧的狭长区域,里面陈设着各种目前正热门的智能硬件。就在这一空间的旁边,上了锁的玻璃门隔开的是传统的电子卖场,大部分区域已经搬出,仅有少数几家坚守在空旷的楼层。“降、降、降”,在海龙对面的是科贸大厦,一楼的手机卖场一遍又一遍地播着暑期特惠的广告。7月20日的大雨对于促销人员来说是个难得的机会,躲雨的人刚收下伞窜进一楼的门廊,就会迎上早已在门口等候的促销人员。

  从北京大学东门向南至国家图书馆附近的白石桥,7.2公里长的中关村大街上不时可见一些店铺正在关闭或停业。这些撤离的店铺能说明的事情并不多,但是从某种意义上来讲,中关村未来的升级很有可能就是通过这种琐碎的案例来逐步实现的。

  根据北京中关村大街运营管理股份有限公司相关负责人士的表述,中关村的升级更像是欧美老城区的改造,鉴于其产权的复杂程度,大刀阔斧的变动是很难看到的,甚至在很长一段时间内,人们都难以察觉这条路上正在发生怎么样的变化。

  这种产权的复杂程度是中关村大街的特色,在长达7.2公里的区域内遍布着多所高等院校、医院和数十座写字楼和数座商场,其中的产权分布零碎,仅仅友谊宾馆一处的产权就分属于三个不同的机构。

  这些事实是在大街公司成立后的调研过程中逐步发现的,难度超过预期。根据大街公司相关负责人介绍,公司成立后已经拜访了70家企业,仅这70家企业所牵涉的业主就达到1880个。

  中关村大街的升级改造所带来的绝不仅仅是街区景观,作为北京曾经著名的电子产业聚集区,目前的“双创”聚集区,隐藏在这些细微变化下的产业变动才是中关村升级最终的落脚处。

  在海淀区投资促进局副局长、中关村科技园区海淀园管理委员会投资促进处副处长王春生看来,这次升级改造的目的之一就是“控制业态”。

  中关村科技园区海淀园曾经用过“一城三街”这个概念,其中的一街就是指目前中关村的新地标:中关村创业大街。这条李克强总理曾经到访的不足300米的街道脱胎于海淀图书城,在建立的两年时间中吸引了45家各类创业服务机构、数千位天使投资人,平均1.5天一家团队获得约700万元融资。

  创业大街本身就作为一个中关村转型的试点,它在中关村的核心区域不断积蓄新的业态,目前的中关村大街的升级,就像是将这种积蓄的新业态释放出来。在王春生看来,以后提到创业大街就不是那300米,而是整个中关村大街。

  麦乐迪所代表的KTV行业是属于新千年的,海龙所代表的电子硬件行业是90年代的,而正在关闭的餐饮、服装门店又是来自另一个维度的。

  在王春生看来,这种业态的协调需要市场化的手段,比如对于物业的收购和统一租赁,这样才能帮助引入更新的业态。

  中关村大街的升级与其说是协调物业,不如说是“顺势而为”,在中关村的发展中,租金正在成为市场自然筛选的方式之一。这种自然筛选的过程并非仅仅针对于旧业态,一些创业者也能明显感受到这一压力。

  目前北京步鼎方舟科技有限公司在中关村万柳拥有接近1000平米的办公场所,一年的房租接近200万。这个目前已经完成B轮的创业公司在刚刚从创新工场脱胎而出时,斟酌了公司的选址。其联合创始人包炬强告诉经济观察报,作为科技类公司,包炬强还是希望公司能在中关村内,但是当时在中关村大街打听了几个好的楼盘,价格普遍比较贵,而且也很难找到比较大的场地,所以最终选择了万柳。

  这一紧俏的现状并不仅仅在中关村大街,在一些核心区域,这一情况更为明显,王春生告诉经济观察报,类似于清华大学等区域,如果出现一个空缺的办公地点,就会有十几家企业抢着要。

  与这种紧俏形成对照的则是,根据海淀园管委会会同区金融办及相关街道发布的调研结果,中关村大街的空置面积达到了10146平米。这一现状也正是目前中关村大街升级所希望解决的矛盾。

  改变不会立刻就发生,就像中关村从白颐路变为一个电子一条街,又在电子一条街中间逐渐凝聚出新创业业态的过程一样,这个过程可能会是缓慢的。这种改变对目前中关村本身以及其目前正孕育的和未来可能孕育的企业所带来的影响仍然难以确定,但唯一确定的是,这种“代谢”的过程已经开始,并将持续。